本钱操控学习总结

学习总结 时刻:2019-06-23 我要投稿
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  学习了第三天,今日看了些重庆公司的资料。其间中海的那个资料是比较好的,很真实。假如前2天学习的是一些基本知识,那么今日开端进行到了房地产范畴的知识。先回忆下地产公司的本钱操控。

  地产公司的本钱分类6个大大部分。

  1、土地本钱;2、前期费用;3、工程本钱;4、营销本钱;5、办理本钱;6、财政本钱。

  依照中海的分法我觉得仍是不错的。

  1、土地本钱;土地本钱(约占项目总本钱的30-35%左右),首要指土地取得阶段构成的品种费用开销,包含地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

  关键是三个:拿地时的本钱剖析精确。采纳必定的投标报价战略、严格操控交地及付款危险。

  详细到不同的拿地状况又有分类。

  1)旧城改造地块。关键是3个:争夺尽可能的优惠政策;争夺在税收方面取得必定程度的返还;尽可能争夺高容积率,直接下降土地本钱。

  2)其它开展商转让(挂牌买卖)的地块:关键是2个:在地理方位、区位环境状况、项目公司的财政状况等方面对其进行仔细认真的查询,削减操作进程中的危险(如是否有债务纠纷);一起活跃与转让方进行洽谈,延伸付款期限,下降资金本钱。

  3)揭露招投标或拍卖地块:关键是3个:加强剖析研讨,做到正确客观投标。采纳必定的投票战略,做好有权部分的公关作业。中标后争夺对我司土地开发、交地以及付款有利的条件,下降土地本钱。

  中海地产土地本钱办理的首要职责部分为出资开展部。

  2、前期费用;(约占项目总本钱的2-3%左右),首要指规划费、报建费、勘测测绘费以及

  可研费用,其间本钱操控的要点为规划费(报建费、勘测费等比重较小,且一般有相关收费规范)。

  关于规划费用,首要从以下几方面进行操控:

  1)采纳多单位、多次序投标,以争夺最佳的性价比;

  2)严格操控规划质量,在项目前期即尽可能确认有关技能经济指标参数;

  3)约束钢筋含量、砼含量、节点规划等对工程造价影响大的内容;

  4)操控装修用料和建筑资料封样对工程造价的影响。

  众所周知,规划作用决议了工程造价的85%乃至以上,因而规划办理(尽管整个规划

  费用仅占总本钱的2%)是工程本钱办理的重中之重。一方面,合约及项目应活跃合作参与结构选型规划、根底规划等的点评,参与资料、设备的经济性点评,尽可能为规划供给全面客观的经济性主张、另一方面,规划部分本身应以项目定位为准则,在确保规划质量的前提下尽可能做到限额规划,重视进行规划作用性价比剖析,侧重抓好事前的规划修正、多选样、多剖析、防止竣工后的返工及不必要的本钱糟蹋。

  中海地产规划费的办理职责部分为规划办理部。

  3、工程本钱;(约占项目总本钱的50-55%左右),首要由分项工程及甲供物资本钱、配套

  本钱等构成。首要经过以下详细办法来操控分项本钱:

  1)在项目前期尽早确认合理的本钱操控方针。

  2)本钱办理部分(合约、财政)应及时对本钱测算值作进一步拆分。

  3)在工程分项和资料收购进程中,坚持“三堂会审、货比三家,最贱价中标”的准则。

  4)加强对投标单位的议标准则。

  5)充沛进行建材市场调研,

  6)规划图纸、资料样板提前开端研讨、完善,招规范备作业也应早开端。

  7)完善规划变更、现场签证的流程、准则,完善规划变更前的本钱评定准则,清晰各相关人员的签字权限。规划变更引致的费用调整是工程本钱操控的要点和难点。

  分项工程及甲供物资本钱办理的首要职责部分为合约办理部和项目开展部。

  特别要着重的是,近年来,在财政系统的合作下,合约办理部建立了本钱剖析预警准则,取得了较好的作用。本钱剖析预警准则指的是本钱办理部分与有关部分合作,在项目开展的不同阶段依据项目开展的详细状况实时,定时调整本钱台帐,及时反应有关本钱改变状况,猜测本钱改变趋势,并经过各种有效途径(如本钱操控小组会议准则)及时进行调整、消除造本钱钱反常动摇的不合理要素。别的,在项目竣工生,对由财政部、合约办理部一起牵头,对项目开发本钱的组成、散布、改变进程进行深入剖析,并做出合理的点评。

  4、营销本钱;(约占项目总本钱的5-8%左右),首要指在项目出售进程中构成的品种费用

  ,包含广告费、推行费、售楼处费用。

  营销本钱办理的首要办法为以下几点:

  1.建立各项的广告及市场推行方案、预算的履行及监督系统。

  2.完善营销本钱办理的投标系统,完善各项广告制造的报价、比价、议价操作流程,用竞标的方法,追求各项广告制造的优质贱价,操控广告制造的费用本钱。

  3.下降媒体发布的折扣点,。

  营销本钱办理的首要职责部分为营销策划部。

  5、办理本钱;(约占项目总本钱的2-3%左右),是指公司、项目部为安排和办理项目开发

  经营活动而发作的品种费用,首要为人力资源本钱及行政本钱。

  办理本钱操控的办法首要是全员建立下降本钱、添加效益的观念,全方位对项意图开

  发直接费进行监控,如进步作业效率,削减糟蹋、削减办理费用的开支等。

  6、财政本钱。财政本钱(约占项目总本钱的6-8%左右),首要为资金本钱和税务本钱,由项目总本钱确认。

  别的,与合约办理部合作,采纳恰当缓付分项商工程款的方法也能够下降财政本钱。

  以上我觉得仍是比较全的。

  明日开端就正式剖析地产公司本钱办理的细节。尤其是2个内容。建造工程的本钱办理。规划阶段的本钱办理。尤其是后者。最终用地产全项意图本钱和融科的动态全本钱的学习作为完毕吧。希望这个周内学习的完。